L’acte en main. Une opportunité d’investisseur pour un prêt immobilier à 110 % ? On vous dit tout
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1. Qu’est-ce qu’une vente acte en main ?
L’article 1593 du Code civil dispose que les « frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acquéreur ». Ce qui signifie que dans presque tous les cas, c’est bien l’acheteur du bien immobilier qui doit s’acquitter des frais de notaire à l’issue de son achat.
La vente acte en main, reste une exception à la règle.
Lors d’une vente acte en main, c’est le vendeur qui prend en charge les frais de notaire. C’est une clause « acte en main » ajoutée par le notaire à l’avant-contrat de vente, ce qui change de la transaction telle que nous la connaissons. Par conséquent, le coût total d’achat du bien immobilier englobe les honoraires du notaire, tous ces éléments étant inclus dans le montant global de l’acquisition. Mais seulement en principe. Car en réalité, dans ces cas-là, le prix de vente correspond à :
Valeur vénale du bien + frais d’agence + frais de notaire
Les frais de notaire sont donc ajoutés au prix de vente, mais le prix tout frais inclus…reste inchangé.
2. Quels sont les avantages de procéder à un acte en main ?
On peut se demander quel est l’avantage de cette procédure puisque les frais de notaire qui ne sont pas payés par l’acquéreur se retrouvent finalement dans le prix de vente. La réponse est la possibilité d’obtenir un prêt sans un apport personnel important. En effet, cela permet à l’acquéreur de ne pas financer le montant des frais de notaire auprès de sa banque et ainsi, le dossier de prêt a plus de chance d’être accepté.
L’acquéreur pourra donc plus facilement se faire financer l’intégralité du montant, soit un financement déguisé à 110 %, sans que la banque ne lui demande nécessairement un apport personnel.
Si le vendeur accepte de proposer son bien acte en main, c’est surtout pour vendre ! Proposer un bien acte en main peut permettre en effet de réduire les délais de vente. Et souvent, cela ne lui coûte rien car comme évoqué précédemment les frais de notaire augmentent le prix de vente fixé initialement en fonction de la valeur vénale du bien. Le but étant que le net vendeur du propriétaire ne soit pas nécessairement touché.
3. Quelles sont les limites de l’achat ou de la vente acte en main ?
C’est un dispositif qui reste assez peu pratiqué et rarement conseillé par les banques et les professionnels. Il est donc difficile de trouver un vendeur ou une banque disposés à l’appliquer. Difficiles de modifier les habitudes des Françaises.
L’acte en main doit obligatoirement être mentionné dans le compromis de vente qui doit être rédigé par un notaire. La banque sera ainsi informée. Elle comprendra que cela permet à l’acquéreur de contourner la règle notoire des 10 % d’apport personnel conseillés. Elle pourra donc demander à l’acquéreur d’avoir quand même un apport, sous peine de refuser l’emprunt immobilier. Mais bon, cela ne coûte rien d’essayer 😉
4. Comment procéder à une vente acte en main ?
Pour pouvoir procéder à une vente acte en main. L’acte de vente doit obligatoirement être inscrit dans l’avant-contrat, (compromis ou promesse de vente). Ainsi, il sera rédigé par un notaire ou a minima par un agent immobilier. Il suffit d’en discuter avec les professionnels qui vous accompagnent lors de la transaction. Vous aurez l’information sur la faisabilité du projet.
Les points à retenir
- Ajout d’une clause pour le notaire
- Opportunité d’être à 110%…si le vendeur et la banque l’acceptent 😉
N’hésitez pas à nous contacter, afin d’éclaircir vos derniers doutes avant de passer à l’action !
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