Le dispositif Jeanbrun en pratique : exemple chiffré et avantages pour les investisseurs
Un dispositif fiscal pour encourager l’investissement locatif
Après la disparition du Pinel fin 2024 et dans un contexte de forte contraction de l’investissement immobilier, le gouvernement a introduit dans le projet de loi de finances pour 2026 un nouveau mécanisme d’incitation baptisé « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun.
L’objectif affiché est clair : relancer la production de logements locatifs privés, soutenir la rénovation du parc existant et rééquilibrer la fiscalité entre location meublée et location nue, cette dernière étant jugée essentielle pour répondre durablement à la tension locative.
Selon les chiffres communiqués par les professionnels du secteur, l’investissement locatif dans l’ancien a reculé de près de 19 % en quatre ans, tandis que les ventes de logements neufs destinés à l’investissement ont chuté de plus de 60 % entre 2021 et 2024. Dans ce contexte, l’exécutif ambitionne, grâce à ce nouveau cadre fiscal, de favoriser la création d’environ 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an, avec un objectif plus large de retour à 400 000 logements produits annuellement à moyen terme.
Au moment de la publication de cet article (27 Janvier), le dispositif figure dans le budget 2026, dont la partie recettes a été adoptée via l’article 49.3. Sa mise en œuvre reste toutefois conditionnée à l’adoption définitive du projet de loi de finances et à la publication des textes d’application.
Exemple d’amortissement avec le dispositif Jeanbrun
Prenons un exemple concret : Un investisseur acquiert un logement neuf à loyer intermédiaire pour un montant de 250 000 €, d’une superficie de 60 m², situé en zone A. Avec un plafond réglementaire fixé à 14,49 € par mètre carré, le loyer maximal s’établit à 869,40 € par mois, soit 10 432,80 € sur une année complète.
Avec le dispositif Jeanbrun, la location vide bénéficie désormais d’un nouveau mécanisme : l’investisseur peut amortir fiscalement jusqu’à 80 % de la valeur du bien, ce qui constitue une avancée majeure par rapport au régime classique des revenus fonciers.
Dans ce cas précis, la base amortissable s’élève donc à :
- 80 % du prix d’acquisition : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
- Application du taux annuel de 3,5 % (loyer intermédiaire)
Soit un montant amorti chaque année de :
200 000 € × 3,5 % = 7 000 €
L’investisseur peut ainsi déduire 7 000 € par an de ses revenus fonciers imposables.
Cet amortissement vient directement réduire la base soumise à l’impôt sur le revenu. Voyons maintenant l’impact concret de cette déduction fiscale, calculée sur une année puis sur la durée minimale d’engagement locatif de neuf ans :
| Tranche Marginale d’Imposition | Gain d’impôt par an | Gain d’impôt sur 9 ans |
|---|---|---|
| 11 % | 770 € | 6 930 € |
| 30 % | 2 100 € | 18 900 € |
| 41 % | 2 870 € | 25 380 € |
| 45 % | 3 150 € | 28 350 € |
Un mécanisme centré sur la location nue au régime réel
Contrairement à l’ex-loi Pinel, fondée sur une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’amortissement fiscal du bien immobilier.
Concrètement, les bailleurs qui optent pour la location vide et le régime réel des revenus fonciers pourront déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de leurs loyers imposables. Cet amortissement vient diminuer le revenu foncier, voire le neutraliser partiellement, sur la durée de l’engagement locatif.
En contrepartie, l’investisseur doit :
- louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire ;
- respecter des plafonds de loyers et de ressources ;
- s’engager sur une durée minimale de 9 ans.
Autre évolution notable : le dispositif s’appliquerait sans zonage géographique, partout en France, ce qui marque une rupture avec les précédents mécanismes comme le Pinel.
📌 Conditions d’accès :
– Mise en location pendant minimum 9 ans
– Location en tant que résidence principale
– Pas de zonage comme c’était le cas pour la Loi Pinel
Des taux d’amortissement différenciés selon le niveau de loyer
Dans le neuf, les taux d’amortissement annuels prévus varient selon la catégorie de location :
- 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, avec un plafond d’amortissement de 8 000 € ;
- 4,5 % pour un logement social, plafonné à 10 000 € ;
- 5,5 % pour un logement très social, plafonné à 12 000 €.
Ce système vise à inciter les investisseurs à proposer des loyers modérés, en contrepartie d’un avantage fiscal plus important.
Le mécanisme concernerait maisons et appartements neufs, sous réserve du respect des conditions d’éligibilité et de l’engagement de location.
Un projet d’investissement ?
L’ancien éligible sous condition de travaux lourds
Le dispositif Jeanbrun intègre également l’immobilier ancien, mais uniquement dans une logique de rénovation structurante.
Pour être éligible, le propriétaire devra réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du logement. Les taux d’amortissement seraient alors compris entre 3 % et 4 % par an, selon la nature de la location (intermédiaire, social ou très social), avec des plafonds spécifiques. L’amortissement dans l’ancien est limité à 10 700 € / an mais les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à une imputation jusqu’à 21 400 € par an de déficit foncier sur les revenus globaux.
- 3 % / an pour les logements à loyer intermédiaire
- 3.5 % / an pour les logements sociaux
- 4 % / an pour les logements très sociaux
Cette orientation traduit la volonté du gouvernement de faire du dispositif un levier de rénovation du parc existant, notamment sur le plan énergétique, et de limiter les effets d’aubaine sur des biens non rénovés.
Déficit foncier : une évolution majeure pour les investisseurs
La principale nouveauté du dispositif Jeanbrun concerne le traitement du déficit foncier.
Jusqu’à présent, celui-ci ne pouvait être imputé que de façon limitée sur le revenu global. Avec le nouveau mécanisme, le déficit foncier pourrait être directement déduit de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.
À titre d’exemple, un investisseur percevant 50 000 € de revenus annuels et constatant un déficit foncier de 10 000 € ne serait plus imposé que sur 40 000 €.
Par ailleurs, en cas de travaux de rénovation énergétique, le plafond d’imputation du déficit foncier pourrait être porté temporairement à 21 400 € par an (contre 10 700 € en régime de droit commun), jusqu’en 2027. Cette combinaison entre amortissement et déficit foncier constitue l’un des principaux leviers d’attractivité du dispositif.
Le dispositif fiscal « Relance logement »
| Les logements concernés (Immeubles collectifs) | – Les logements neufs – Les logements anciens avec 30% du prix investis en travaux |
|---|---|
| Les déductions fiscales possibles | – Une partie du prix d’achat du bien (amortissement) – L’ensemble des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunts) – Taxe foncière |
| Les avantages | – Jusqu’à 12 000€ d’amortissement par an – Accessible partout en France – Jusqu’à 10 700€ déduits de vos autres revenus |
| Conditions à respecter | – Location pendant 9 ans à titre de résidence principale – Plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social) – Pas de location à un membre de la famille |
Source: www.info.gouv.fr
Un rééquilibrage face à la location meublée
Jusqu’ici, l’amortissement était surtout l’apanage de la location meublée non professionnelle (LMNP), ce qui a contribué à orienter de nombreux investisseurs vers ce type de location.
Avec le dispositif Jeanbrun, la location nue bénéficierait à son tour d’un mécanisme comparable, afin de rééquilibrer la fiscalité entre meublé et vide. Selon plusieurs simulations relayées par les acteurs du marché, les économies d’impôt pourraient devenir proches entre un investissement en LMNP et un investissement en location nue sous Jeanbrun, rendant le choix davantage dépendant de la localisation du bien et du marché locatif local.
Une réforme encore conditionnée au vote définitif du budget
Porté politiquement par Vincent Jeanbrun et intégré au plan gouvernemental de relance du logement, le dispositif est présenté comme un « choc d’offre » destiné à restaurer la confiance des investisseurs privés.
Il reste toutefois, à ce stade, une mesure budgétaire en cours d’adoption. Son entrée en vigueur dépendra du vote définitif du projet de loi de finances pour 2026 et de la publication des décrets précisant ses modalités pratiques.
Pour les particuliers intéressés par l’investissement locatif, ce nouveau cadre esquisse une évolution importante : une fiscalité davantage fondée sur la durée de détention, la qualité des logements et l’effort consenti sur les loyers, avec une place centrale accordée à l’immobilier neuf et à l’ancien rénové.
A retenir – Dispositif Jeanbrun (Investissement locatif 2026)
– Type de location : uniquement vide, avec un engagement de location sur 9 ans.
– Logements éligibles : neuf ou ancien rénové avec 30 % du prix investi en travaux pour atteindre DPE A/B.
– Avantage fiscal : amortissement annuel du bien (de 3 à 5,5 %) + déficit foncier imputable sur le revenu global.
– Plafonds : loyers et ressources des locataires encadrés, sans zonage géographique.
– État du dispositif : intégré au budget 2026, soumis à adoption définitive du PLF et textes d’application.
FAQ
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau mécanisme fiscal prévu dans le budget 2026, destiné à relancer l’investissement locatif privé. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’un amortissement annuel sur la valeur du logement mis en location vide, afin de réduire leur imposition. Il s’applique sur le neuf et l’ancien rénové, sous certaines conditions.
- Les particuliers propriétaires qui mettent leur logement en location vide.
- L’investissement doit être neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat pour atteindre un logement performant énergétiquement.
- Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans.
- Neuf : appartements et maisons, tous types de loyers (intermédiaire, social, très social).
- Ancien rénové : travaux lourds nécessaires pour atteindre DPE A ou B, avec un minimum de 30 % du prix d’achat consacré à la rénovation.
- Non éligibles : meublé (LMNP/LMP), logement ancien sans gros travaux, investissement réalisé avant 2026.
- Amortissement annuel du bien : déduction du revenu foncier imposable pendant la durée de location.
- Neuf : 3,5 % à 5,5 %</strong> selon le type de loyer.
- Ancien rénové : 3 % à 4 %.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : jusqu’à 10 700 €/an, voire 21 400 € si travaux de rénovation énergétique.
- L’amortissement s’applique sur 80 % de la valeur du bien, hors terrain.
Oui. Le dispositif impose :
- Plafonds de loyers selon la catégorie du logement (intermédiaire, social, très social).
- Plafonds de ressources des locataires.
- Le logement doit être loué à un tiers, hors famille proche.
Non. Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français, sans zonage.
Le LMNP permet d’amortir le logement et le mobilier sur la location meublée, tandis que le dispositif Jeanbrun applique un amortissement aux logements vides pour rééquilibrer la fiscalité et encourager la location longue durée.
Le dispositif Jeanbrun est inscrit dans le budget 2026, mais son application dépendra de ss= »yoast-text-mark »>ss= »yoast-text-mark »>ss= »yoast-text-mark »>ss= »yoast-text-mark »>ss= »notion-enable-hover » data-token-index= »3″>l’adoption définitive du projet de loi de finances et des textes d’application. Les investisseurs doivent anticiper leurs projets pour profiter pleinement des avantages dès son entrée en vigueur.<!– notionvc: 784a37e8-a911-46fc-9642-5b5e71cc411a –>
- Relancer l’investissement locatif privé et la construction de logements neufs.
- Encourager la rénovation lourde de l’immobilier ancien.
- Produire 50 000 logements locatifs supplémentaires par an et contribuer à l’objectif de 2 millions de logements d’ici 2030.
- Rééquilibrer la fiscalité entre location vide et meublée.
- Le dispositif reste conditionné à l’adoption finale du PLF 2026.
- L’avantage fiscal est dépendant du respect des plafonds de loyers, ressources et durée de location.
- Pour l’ancien, l’éligibilité exige des travaux lourds (≥ 30 % du prix d’achat), ce qui représente un coût et un engagement supplémentaire.
